2022年底，全国100个城市新建商品房库存总量5.3亿平方米，去化周期长达18.9个月。购房者当然会优先考虑现房，一来没有烂尾的风险；二来还可以货比三家，避免遇到糟心的质量问题。预售制节约了开发商的融资成本，似乎有利于降低售价。但开发商不是慈善家，能卖10万一方的，绝不会只卖9万5。近期看货币，中期看土地，远期长期看人口！无论专家们说得多么天花乱坠，房价本质上是由供需关系决定的。在各个环节中，地方早已拿到了卖地收入，开发商拿到了全额售楼款，银行也拿到了优质的按揭资产。根据科斯定理，经济的外部性或者非效率可以通过当事人的谈判而得到纠正，交易成本越低，纠正速度就越快！换言之，只有各方都能互惠互利的机制才能长久维持下去，否则受损一方用脚投票，市场产生调节。一方面，银行原本最优质的按揭资产可能会变成不良资产；更重要的是，潜在的购房者受到了警示，不再接受期房。